Prospecter les passoires thermiques : la méthode pour agents immobiliers

Par Emmanuel Guba, fondateur de DPE Watch et ancien mandataire immobilier — publié le 9 octobre 2026

Depuis juillet 2021, 15 248 000 DPE de logements existants ont été publiés en France, dont 1 515 000 classés F ou G. Sur les douze derniers mois, cela représente encore environ 683 nouvelles passoires thermiques par jour. Derrière chacune, un propriétaire qui vend, qui loue ou qui s'interroge — et qui, la plupart du temps, n'a encore parlé à aucun agent.

Ce guide décrit la méthode complète, étape par étape : repérer ces logements sur votre secteur, retrouver le propriétaire, le contacter dans les règles, et transformer le DPE en argument de mandat.

1. Pourquoi les passoires thermiques sont un gisement de mandats

Un DPE signale toujours un projet

Un propriétaire ne fait pas réaliser un diagnostic de performance énergétique par curiosité. Le DPE est obligatoire pour mettre en vente ou en location, et il est souvent commandé en amont d'une succession, d'une séparation ou d'un projet de travaux. Un DPE fraîchement publié est donc l'un des signaux les plus fiables qu'un logement va changer de mains — souvent avant même la parution d'une annonce.

Un calendrier qui pousse les propriétaires à agir

Pour les logements classés F et G, la loi Climat et résilience a fixé un calendrier qui pèse directement sur la décision de vendre :

* DPE classés F ou G publiés depuis juillet 2021 (open data ADEME), tous types de logements.

Pour un bailleur, la question devient simple : financer des travaux souvent lourds, ou vendre. Beaucoup choisissent de vendre, et ils ont besoin d'un professionnel qui comprend leur situation — prix, audit, décote, délais. L'agent qui arrive le premier avec ces réponses a une longueur d'avance considérable.

Le reclassement 2026 : un argument que peu d'agents utilisent

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Concrètement, une partie des logements chauffés à l'électricité et classés F ou G gagneraient une lettre en refaisant simplement leur diagnostic, sans aucuns travaux. Pour un propriétaire qui pensait son bien invendable ou impossible à louer, c'est une information qui change tout — et une excellente raison de vous ouvrir sa porte.

2. Trouver les DPE F et G de votre secteur

L'open data de l'ADEME

Tous les DPE réalisés en France sont transmis à l'ADEME, qui les publie en données ouvertes : adresse du logement, date du diagnostic, étiquettes énergie et climat, surface, type de chauffage. C'est une source officielle, publique et exhaustive. Vous pouvez l'interroger sur data.ademe.fr en filtrant par code postal et par étiquette.

Les limites de la recherche manuelle

• Le volume : sur un secteur actif, plusieurs DPE paraissent chaque semaine ; les repérer à la main demande une veille régulière.
• Les adresses imprécises : un DPE d'appartement mentionne souvent l'immeuble sans l'étage ni le lot, et certaines adresses sont mal géocodées.
• Le délai : un DPE découvert trois semaines après sa publication a déjà souvent été repéré par d'autres, ou le bien est déjà sous mandat.

Être alerté automatiquement

C'est le rôle de DPE Watch : chaque nouveau DPE F ou G publié sur votre code postal vous est signalé, placé sur une carte avec la vue Street View de la façade, l'historique des ventes de la parcelle (DVF) et l'indication si le bien est déjà en ligne. Chaque secteur est exclusif : un seul agent par code postal, sauf dans les grandes villes où le nombre de places est limité.

Pour mesurer le potentiel de votre zone, consultez les chiffres département par département et commune par commune.

3. Identifier le propriétaire

Le terrain d'abord

Le DPE vous donne une adresse, pas un nom. Le premier réflexe reste le terrain : boîte aux lettres, voisinage, commerçants. Sur une maison, le nom figure souvent sur la boîte aux lettres ; sur un immeuble, le DPE permet au moins de cibler la bonne entrée.

La demande d'extrait de matrice cadastrale

Lorsque le logement semble inoccupé — maison fermée, volets clos, résidence secondaire — la demande d'extrait de matrice cadastrale est la voie officielle. Elle se fait avec le formulaire Cerfa 6815-EM-SD, adressé à la mairie de la commune ou au centre des impôts fonciers du département, et porte sur une parcelle identifiée (section et numéro). La réponse indique le ou les propriétaires et leur adresse postale.

L'historique des ventes (DVF)

La base des demandes de valeurs foncières indique si la parcelle a été vendue récemment, et à quel prix. Une maison classée F ou G dont la parcelle n'a pas changé de mains depuis plus de dix ans est souvent détenue par des propriétaires âgés ou par une succession : un profil très souvent vendeur.

4. Le premier contact : canal et discours

Le courrier personnalisé

C'est le canal le plus sûr juridiquement et le plus respectueux. Un courrier court, adressé nominativement, qui parle du bien et non de vous :

Évitez d'écrire « votre logement est une passoire thermique » : le propriétaire le vit comme un jugement. Parlez plutôt d'obligations, d'options et de valeur.

Le porte-à-porte

Avec un DPE récent en main, le porte-à-porte change de nature : vous ne frappez plus au hasard, vous venez pour un bien précis. Ayez avec vous une estimation de prix, le calendrier des obligations et, pour un logement chauffé à l'électricité, l'argument du reclassement 2026.

Le téléphone : seulement avec consentement

Depuis le 11 août 2026, le démarchage téléphonique des particuliers n'est permis qu'avec leur consentement préalable : la « pige » à froid n'est plus possible. Le bon réflexe consiste à recueillir ce consentement lors du premier contact (courrier, visite) — voir notre article sur la fin de la pige.

5. Prospecter dans les règles

Les données DPE sont publiques, mais leur réutilisation pour contacter un particulier relève du RGPD : information de la personne, possibilité de s'opposer, pas de conservation au-delà du nécessaire. Le boîtage et le porte-à-porte restent libres, sous réserve de quelques précautions de formulation. Tout est détaillé dans notre guide prospection porte-à-porte, boîtage et RGPD.

6. Organiser la prospection dans la durée

• Priorisez la fraîcheur : un DPE de la semaine vaut bien plus qu'un DPE de six mois.
• Regroupez vos visites par tournée : dix adresses dans un même quartier en une matinée.
• Notez chaque contact : date, réponse, relance prévue. Un « pas maintenant » devient souvent un mandat six mois plus tard.
• Restez sur un secteur : la régularité installe votre nom auprès des propriétaires et des notaires du coin.

DPE Watch réunit ces étapes dans un même outil : carte des DPE, tournée guidée de bien en bien, notes par adresse, demandes cadastrales et consentement téléphonique signé sur place.

Questions fréquentes

Comment trouver les passoires thermiques d'un secteur ?

Tous les DPE sont publiés en open data par l'ADEME, avec l'adresse du logement et son étiquette. On peut les filtrer par code postal et par classe F ou G, à la main sur data.ademe.fr ou avec un outil d'alerte comme DPE Watch, qui signale chaque nouveau DPE dès sa publication.

Un agent immobilier peut-il obtenir le nom du propriétaire d'un logement ?

Oui, par une demande d'extrait de matrice cadastrale (formulaire Cerfa 6815-EM-SD) adressée à la mairie ou au centre des impôts fonciers. La demande porte sur une parcelle précise et le nombre de demandes est encadré.

Peut-on encore appeler un propriétaire pour le prospecter ?

Depuis le 11 août 2026, le démarchage téléphonique des particuliers suppose leur consentement préalable. Le courrier, le boîtage et le porte-à-porte restent possibles, à condition de respecter le RGPD dans l'usage des données.

Quels logements ne peuvent plus être loués ?

Les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les logements F suivront le 1er janvier 2028 et les logements E le 1er janvier 2034.