Logement G interdit à la location : ce que ça change pour le propriétaire depuis 2025

Ce qui change pour un logement classé G depuis 2025

Le DPE classe un logement de A à G sur deux échelles : la consommation d'énergie primaire (en kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (en kg CO2/m²/an). C'est la plus mauvaise des deux notes qui détermine l'étiquette finale. Un logement est classé G dès lors qu'il dépasse 420 kWh/m²/an d'énergie primaire ou 100 kg CO2/m²/an, même si l'autre indicateur est meilleur.

Les logements F et G forment ce qu'on appelle les passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne respecte plus les critères de décence pour un nouveau bail : impossible de signer un nouveau contrat de location sur ce logement.

Autre contrainte, antérieure mais toujours active : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, que ce soit à la relocation, lors de la révision annuelle, ou au renouvellement du bail. Un bien classé G est donc doublement bloqué : il ne peut plus être reloué, et son loyer est gelé tant qu'il reste occupé dans l'ancien régime.

Le calendrier ne s'arrête pas à la classe G : le logement F sera interdit à la location à partir du 1er janvier 2028, et le E à partir du 1er janvier 2034. Un propriétaire qui rénove a donc intérêt à viser plus loin que le strict minimum. Le détail de l'échéance F est expliqué dans notre guide sur le logement F interdit à la location en 2028.

Bail en cours, nouveau bail : ce que dit vraiment la loi

L'interdiction vise les nouveaux baux, pas la résiliation immédiate des contrats en cours. Un locataire déjà installé dans un logement classé G avant 2025 ne se retrouve pas à la rue du jour au lendemain. En revanche, il peut saisir le juge pour demander la mise en conformité du logement, c'est-à-dire exiger du bailleur qu'il réalise les travaux nécessaires.

Pour le propriétaire, cela crée une zone grise inconfortable : le bien génère un loyer gelé, le locataire peut engager une procédure, et à la moindre vacance, la relocation devient impossible en l'état. C'est souvent à ce moment-là que le propriétaire commence à chercher des solutions, et que l'agent immobilier a un rôle à jouer.

Sur les situations contentieuses - locataire en place, procédure engagée, bail à durée atypique - il est préférable d'orienter le propriétaire vers un notaire ou un juriste. Le cadre general est clair, mais chaque dossier a ses particularités qui dépassent le conseil commercial.

Vérifier que le DPE est toujours valable avant de tirer des conclusions

Avant de parler travaux ou décote, il faut s'assurer que le DPE affiché est fiable. Un DPE est valable dix ans, mais les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Si le document du propriétaire date de cette période, il doit être refait avant toute mise en location ou en vente.

Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 : un locataire ou un acquéreur peut se retourner contre le bailleur ou le vendeur si le diagnostic s'avère erroné. Un DPE bâclé ou périmé n'est donc pas un simple détail administratif.

Autre élément à vérifier : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Résultat, une partie des logements chauffés à l'électricité remontent d'une lettre sans avoir fait le moindre mètre carré de travaux. Un bien noté G avant cette évolution n'est peut-être plus classé G aujourd'hui. Notre guide sur le reclassement DPE 2026 détaille les profils de logements concernés.

Première chose à faire sur un dossier de ce type : demander un DPE à jour auprès d'un diagnostiqueur certifié, plutôt que de se fier à un document ancien.

Les options concrètes pour un logement classé G

Une fois le DPE confirmé, le propriétaire a en réalité peu de scénarios devant lui :

• Vendre le bien en l'état, en assumant la décote liée à l'étiquette énergétique.
• Rénover pour remonter en classe, puis relouer ou vendre dans de meilleures conditions.
• Vendre après travaux, en valorisant l'investissement réalisé.
• Garder le bien tel quel, mais sans possibilité de le relouer à un nouveau locataire.

Dans tous les cas, deux obligations encadrent la commercialisation. D'abord, depuis le 1er janvier 2023, toute annonce de vente ou de location d'un logement classé F ou G doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive », en plus des étiquettes énergie et climat obligatoires sur toute annonce.

Ensuite, pour une vente, l'audit énergétique est obligatoire sur les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés F ou G depuis le 1er avril 2023, et classés E depuis le 1er janvier 2025. Cet audit, valable cinq ans, doit être remis à l'acquéreur dès la première visite - il ne peut pas arriver après coup. Notre guide sur l'audit énergétique obligatoire à la vente détaille son contenu et son calendrier.

À noter : un logement classé E échappe pour l'instant à l'interdiction de location, mais reste soumis à l'audit énergétique à la vente pour une maison, et sera lui aussi interdit à la location à partir du 1er janvier 2034. Seul un logement classé D ou mieux échappe aujourd'hui à l'ensemble de ces contraintes.

Le rôle de l'agent immobilier sur un dossier logement G

Face à un propriétaire bloqué avec un logement classé G, l'agent a plusieurs leviers. Le premier est l'estimation : intégrer la décote liée à l'étiquette, mais aussi chiffrer un scénario avec travaux, pour donner au propriétaire une vision réaliste de ses deux options - vendre maintenant ou investir puis vendre ou relouer plus tard.

Le deuxième levier est l'accompagnement administratif : vérifier que le DPE est à jour, s'assurer que l'audit énergétique est prêt si le bien est une maison ou un immeuble en monopropriété, et préparer une annonce conforme avec la mention obligatoire et les étiquettes.

Le troisième levier, plus en amont, consiste à repérer ces dossiers avant que le propriétaire ne cherche lui-même un agent. Les DPE classés G sont publiés en open data par l'ADEME, avec l'adresse, la date, les étiquettes et la surface du logement. DPE Watch s'appuie sur ces données pour alerter l'agent dès qu'un nouveau DPE G est publié sur son secteur, en signalant aussi les biens potentiellement concernés par le reclassement lié au changement de coefficient de 2026.

Pour une méthode complète de repérage et de prospection sur ce type de biens, notre guide sur la prospection des passoires thermiques détaille la démarche pas à pas.

Trouver et contacter les propriétaires dans le respect des règles

Les données DPE publiées par l'ADEME sont publiques, mais leur usage pour contacter un particulier relève du RGPD : information de la personne, droit d'opposition, durée de conservation limitée. Un simple export de fichier ne suffit pas à construire une démarche de prospection propre.

Quand l'adresse du logement est connue mais pas l'identité du propriétaire, la demande d'extrait de matrice cadastrale (formulaire Cerfa 6815-EM-SD), à adresser à la mairie ou au centre des impôts fonciers pour la parcelle concernée, reste la voie officielle. Notre guide sur la demande cadastrale pour trouver un propriétaire détaille la procédure et les relances possibles. La base DVF complète utilement cette recherche en donnant l'historique des ventes et des prix sur une adresse.

Dernier point de vigilance : depuis le 11 août 2026, le démarchage téléphonique des particuliers n'est permis qu'avec leur consentement préalable. La pige téléphonique à froid sur une liste de propriétaires de logements G n'est donc plus une option - il faut recueillir un consentement, par exemple lors d'un passage sur place, avant de pouvoir rappeler.