Logement F interdit à la location en 2028 : calendrier et options pour le bailleur

Le calendrier de l'interdiction : où en est-on en 2028

Le DPE classe un logement de A à G à partir de deux mesures : la consommation d'énergie primaire, exprimée en kWh par m² et par an, et les émissions de gaz à effet de serre, en kg de CO2 par m² et par an. La classe affichée sur le diagnostic est toujours la plus mauvaise des deux échelles. Un logement peut donc être correct en énergie et mauvais en climat, ou l'inverse : c'est la lettre la plus défavorable qui s'applique.

Les classes F et G sont appelées passoires thermiques. Pour l'énergie, la classe F couvre une consommation de 331 à 420 kWh/m²/an ; pour le climat, elle correspond à 71 à 100 kg CO2/m²/an. Un logement entre dans cette catégorie dès qu'il dépasse ces seuils sur l'une des deux échelles.

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a posé un calendrier progressif d'interdiction de location pour les logements les plus énergivores, en France métropolitaine :

Classe	Interdiction de location (nouveaux baux)
G	Depuis le 1er janvier 2025
F	À partir du 1er janvier 2028
E	À partir du 1er janvier 2034

Les logements G sont donc déjà concernés. Les logements F basculent au 1er janvier 2028 : c'est l'échéance qui approche maintenant pour une partie du parc locatif. Les logements E suivront, mais l'échéance reste lointaine.

Ce que l'interdiction change vraiment pour un bail en cours

L'interdiction ne rompt pas les baux existants. Un locataire installé dans un logement F avant le 1er janvier 2028 peut rester dans les lieux : la loi ne lui impose pas de partir, et elle n'oblige pas le propriétaire à mettre fin au contrat. L'interdiction s'applique au moment de la signature d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction.

Concrètement, un bailleur qui relouera son logement F après le 1er janvier 2028, ou qui renouvellera un bail arrivé à échéance, ne pourra plus le faire si le logement reste classé F ou G. C'est donc à ces moments-là que l'échéance arrive, pas à une date unique pour tout le parc.

Autre contrainte à connaître : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, ni à la relocation, ni lors de la révision annuelle, ni au renouvellement du bail, en France métropolitaine. Un bailleur qui attend sans agir voit donc son loyer bloqué, en plus de l'échéance qui se rapproche.

Depuis le 1er janvier 2023, toute annonce de vente ou de location d'un logement classé F ou G doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive », en plus de l'affichage obligatoire des étiquettes énergie et climat. Et depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable : un locataire ou un acquéreur peut se retourner contre le bailleur ou le vendeur si le diagnostic s'avère erroné. Ce sont des arguments concrets à avoir en tête face à un propriétaire qui pense avoir le temps.

Les trois options concrètes pour un bailleur de logement F

Face à cette échéance, le propriétaire d'un logement F a trois chemins possibles. Aucun n'est universellement meilleur : le bon choix dépend de sa capacité financière, de son attachement au bien et de la situation du locataire en place.

• Faire des travaux pour faire remonter la classe énergétique et sortir de l'interdiction. Cette option demande du temps et un budget, et elle suppose de refaire un DPE pour constater le nouveau classement.
• Vendre occupé, c'est-à-dire céder le bien avec le locataire en place. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui devra lui aussi composer avec l'échéance de 2028 au moment du renouvellement.
• Vendre libre, en attendant la fin du bail ou en négociant un départ, pour céder un logement vide, parfois plus simple à valoriser auprès d'un acquéreur qui veut l'occuper lui-même ou le rénover avant de relouer.

Un point à vérifier systématiquement : la validité du DPE. Un diagnostic a une durée de validité de 10 ans, mais ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Un bailleur qui s'appuie encore sur un vieux diagnostic doit en refaire un avant toute mise en location ou en vente.

Autre élément à signaler : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité utilisé dans le calcul du DPE a baissé, ce qui permet à une partie des logements chauffés à l'électricité de gagner une lettre sans aucuns travaux. Pour certains propriétaires de logements F chauffés à l'électricité, un nouveau DPE peut suffire à sortir de cette classe. Le guide sur le reclassement DPE 2026 et les logements chauffés à l'électricité détaille qui est concerné.

Pourquoi c'est le bon moment pour l'agent immobilier d'aller à leur rencontre

Le volume de logements concernés est loin d'être marginal. Depuis juillet 2021, plus de 15 248 000 DPE de logements existants ont été publiés, dont environ 1 515 000 classés F ou G. Et le flux ne ralentit pas : sur les douze derniers mois, on compte environ 683 nouveaux DPE F ou G publiés chaque jour en France. Ce sont autant de propriétaires qui viennent de découvrir, ou de confirmer, la classe énergétique de leur bien.

Pour l'agent, ce moment de la publication du DPE est stratégique : le propriétaire vient d'obtenir une information concrète sur son bien, souvent avant même d'avoir réfléchi à ses options. C'est le bon moment pour lui présenter le calendrier, les travaux possibles, ou l'intérêt d'une vente occupée plutôt que d'attendre l'échéance de 2028 sans agir.

Encore faut-il être informé au bon moment. Un outil comme DPE Watch alerte l'agent dès qu'un nouveau DPE est publié sur son secteur, avec la vue Street View du bien et l'historique des ventes de la parcelle, et signale aussi les biens concernés par le reclassement lié au changement de coefficient de 2026. Mais la méthode compte autant que l'outil : pour construire une approche structurée, le guide sur la prospection des passoires thermiques détaille comment organiser ce travail de fond.

Contacter ces propriétaires sans se mettre en risque

Les données DPE sont publiques : l'ADEME les publie en open data, avec l'adresse du logement, la date du diagnostic, les étiquettes énergie et climat, la surface et le type de chauffage. Mais le fait qu'une donnée soit publique ne dispense pas de respecter le RGPD au moment de contacter le propriétaire : il faut l'informer de l'origine de la donnée, lui laisser un droit d'opposition, et ne pas conserver l'information indéfiniment.

Autre règle à connaître depuis le 11 août 2026 : le démarchage téléphonique des particuliers n'est permis qu'avec leur consentement préalable. La pige téléphonique à froid, qui consistait à appeler un propriétaire sans qu'il ait donné son accord, n'est donc plus possible. Le guide sur la fin de la pige téléphonique depuis le 11 août 2026 explique comment adapter sa prospection à cette nouvelle règle.

Concrètement, cela pousse à privilégier les approches où le consentement peut être recueilli directement : boîtage, porte-à-porte, courrier, ou rencontre sur place. Quand le propriétaire n'habite pas le bien ou que le logement est fermé, son identité s'obtient par une demande d'extrait de matrice cadastrale, via le formulaire Cerfa 6815-EM-SD, déposée en mairie ou au centre des impôts fonciers, pour une parcelle identifiée par sa section et son numéro.

Cette démarche administrative prend du temps et demande des relances. Certains outils, dont DPE Watch, l'automatisent : envoi du Cerfa à la mairie, relances programmées, escalade au centre des impôts fonciers si nécessaire. Reste ensuite la tournée terrain et le recueil, sur place, du consentement nécessaire pour un futur contact téléphonique.

Vente occupée ou vente libre : l'audit énergétique à anticiper

Pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété, la vente d'un logement classé F impose un audit énergétique en plus du DPE. Cette obligation s'applique aux classes F et G depuis le 1er avril 2023, et elle a été étendue à la classe E depuis le 1er janvier 2025. Seul un logement classé D ou mieux échappe aujourd'hui à cette obligation ; la classe D sera à son tour concernée, mais seulement à partir du 1er janvier 2034.

L'audit est valable 5 ans et doit être remis à l'acquéreur dès la première visite, pas seulement à la signature. Un bailleur qui envisage une vente occupée ou une vente libre de sa maison classée F doit donc anticiper cette démarche avant de mettre le bien sur le marché, sous peine de retarder les visites ou de devoir reprendre le dossier en cours de commercialisation.

Ce document, plus complet que le DPE, présente des scénarios de travaux et leur coût estimé : c'est souvent lui qui permet au propriétaire de se projeter concrètement entre garder le bien et le rénover, ou le vendre en l'état. Le guide sur l'audit énergétique obligatoire pour la vente d'une maison classée E à G détaille les démarches et ce que l'agent doit vérifier avant de signer un mandat.

Ce qu'il faut retenir pour construire son argumentaire

• Un logement F n'est pas interdit à la vente, seulement à la location via de nouveaux baux, renouvellements ou reconductions, à partir du 1er janvier 2028.
• Un bail signé avant cette date se poursuit normalement ; la loi ne le rompt pas.
• Le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être augmenté depuis le 24 août 2022, ce qui réduit l'intérêt d'attendre sans agir.
• Trois options s'offrent au propriétaire : travaux, vente occupée, vente libre. Le reclassement lié au changement de coefficient en 2026 peut aussi faire sortir certains logements électriques de la classe F sans travaux.
• Pour une maison ou un immeuble en monopropriété, l'audit énergétique est à anticiper avant toute mise en vente dès la classe E.
• Le contact du propriétaire doit respecter le RGPD et, depuis le 11 août 2026, les règles sur le consentement au démarchage téléphonique.

Ce sont des échéances concrètes, avec des dates précises, qui donnent à l'agent un motif légitime de prise de contact : informer, pas démarcher à l'aveugle. C'est souvent ce qui fait la différence entre un propriétaire qui raccroche et un propriétaire qui écoute.